浙江大学跨学科中心特约研究员
2025年9月15日，我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规《住房租赁条例》正式施行。整个条例共7章，洋洋洒洒整整50条。
许多人为之欢呼雀跃。他们称，这个租房新规构建了对于租房市场的全链条监管体系，从禁止厨房阳台单独出租、押金退还刚性约束，到房源强制核验、租金资金监管，全方位规范了出租承租行为、企业运营和中介服务，每一条都针对住房租赁市场中的突出问题和“痛点”，非常精准、非常有效，将对租房市场的规范化发展发挥举足轻重的作用。
有些人更是把这个租房新规视为租客的福音，说租房从此之后有“法”可依了！每次在租房遇到违法或者侵权行为的时候，都可以根据不同的状况，向住建、消防、市场监管和公安机关投诉或举报。
——与住房租赁企业、房地产经纪机构发生了纠纷，或者遇到比如擅自改造房屋结构或违规隔断出租等违反建筑安全、房屋用途变更等行为的，就找住建部门；
展开剩余88%——有治安管理类违法行为的，找公安部门；
——出租房消防设施不达标、消防通道堵塞等安全隐患，找消防部门；
——租赁过程中的价格欺诈、虚假宣传等不正当经营行为，找市场监管部门。
——此外，基层调解组织或法院、12345政务服务热线、消费者协会，也是有效的投诉渠道。
这种说法其实非常奇怪，似乎以前租房行为就是在蛮荒之地中进行的一样，百分之百无法可依。
事实当然不是这样。因为在以前，如果遇到了上面提到的这些问题，也是完全可以去找有关部门的，《住房租赁条例》只不过是将它们集中呈现出来罢了。
所以《住房租赁条例》真正重要的显然并不在于“以后租房出了问题可以去找有关部门了”，如果仅仅为了这一点而为租房新规欢呼，可能失于浅薄。
房东可能要涨租金？
《住房租赁条例》构建了对于租房市场的全链条监管体系，这句话并没有说错。
要害是，从最一般的经济学理论可知，强化监管，通常会给市场的供给方施加“合规成本”，同时还会通过减少市场供给数量和抬高供给成本使市场的需求方面临更高的价格，从而增加需求方的支出。
下面简要分析一下租房新规对房东和租客的影响。
与以往的规定相比，新规会影响房东用于出租的住房的成本和收益的规定主要有以下三个方面。
首先，新规对可以用于出租的住房提出了一系列强制性标准。特别是，《住房租赁条件》明确规定，厨房、阳台、卫生间、地下室等非居住空间不得单独出租。
其次，新规对涨租幅度规定了“政府指导价”。虽然新规没有直接设定租金上限，但是却授权设区的市政府建立租金监测机制并定期发布指导价格。
再者，房东有以实名签订租房合同并备案的义务。新规明确，房东应使用实名签订住房租赁合同，并向租赁住房所在地房产管理部门备案。
至于其他规定，如用于出租的住房必须符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等强制性标准，租房合同押金的数额、返还时间及扣减情形必须在合同中约定且房东无正当理由不得扣减，禁止以暴力、威胁或者其他非法方式迫使租客解除住房租赁合同或者腾退租赁住房；房东如果依法解除住房租赁合同，需提前通知租客，并给租客合理期限腾退住房，等等，都是以往就有的。
很显然，上面三项针对房东的“新规”，都会影响租赁住房的供给数量并推高租房成本。
第一项新规，就是俗称的“禁止隔断”。这会直接减少可以用于出租的住房单位数。这一点不言自明。除此之外，在短期中同样非常重要的是，拆除隔断、重新装修，也会使得可以用于出租的住房单位数量减少，同时也会给房东增加不少支出。
第二项是关于租金政府指导价的新规。这基本上可以说是相当明确的租房价格管制，这在长期中肯定会影响租赁住房的供给数量。
第三项即关于租房合同实名并备案的规定。与没有这种规定时相比，也会影响房东出租房子的意愿（也许有的房东不愿实名或“露富”）。更加重要的是，租房合同实名备案的规定，会让房东担心会不会需要负担更高的税费。虽然关于住房出租要纳税的规定由来已久，但是备案的规定让不少人误解为新出台了“房东税”。
从更长远和更宏观的角度来看，租房新规也许可以通过使得租房市场更加规范，而令房东受益，从而减少上述负面影响，但是至少从短期和微观个体的角度来看，房东在经济上有所受损是基本可以肯定的。
那么，租客能不能在经济上有所获益呢？机会不大。
原因也非常简单，可以用于出租的住房单位减少了、房东出租房子的意愿降低了、房东为了出租房子需要承担的成本上升，自然会推动房租的提高。不过，《住房租赁条例》出台的时机确实非常好，因为当前正是一个住房租赁市场行情不景气、房租节节下行的时期，住房租赁市场供给充裕，房东“抢租客”的现象较为普遍，所以租客不需要面临太大的压力。
但是，一旦住房租赁市场行情发生转折，或者在部分租赁需求大的区域，如CBD、产业园区等就业集中且房源供应有限的区域，租客就要面临实实在在的房租上涨的压力。
特别是对于那些现在住在“隔断房”中的租客来说，困难可能会非常大。房东（以及政府有关部门）可能会根据租房新规的要求让他们提前退租，而他们一旦退了租，再找房子租就几乎肯定要付出更多的租金了（暂且不考虑他们因提前退租、转租而付出的费用）。
因此必须呼吁，至少对于这部分租客，应该允许他们继续居住在“隔断房”中一段时间。
保护好租客，“一辈子租房”也有可能了
前面讨论了，租房新规可能会让房东在经济上受损，同时也不一定可以让租客在经济上获益。但是不可否认，总体上相对而言，租房新规对租客还是比较有益的。
下面看一下《住房租赁条件》对租客有重要影响的新规定。
首先，新规明确，租客的隐私权与安宁权受法律保护。例如，出租人不得擅自进入租赁住房；确需进入的，应提前征得承租人同意（依法可进入的除外），如果房东违反该规定，租客可选择报警，也可向法院提起诉讼，要求赔礼道歉、赔偿损失。
其次，租客可以通过合同备案享受当地公共服务。
新规明确，租客凭备案合同可办理居住证、公积金提取、积分落户、子女义务教育入学。当然，这方面的规定也不完全是“新的”，例如：杭州市于2025年7月1日实施的积分落户政策明确，“合法稳定租赁住房”与“购房”享受同等加分。
这两项是此次租房新规明确规定的，对于保障租客在出租房中安心、稳定生活的合法权利并享受当地的公共服务有重要的意义。
法律常识是，租赁权是承租人对他人所有之物进行排他性占有、使用和收益的权利。这种权利基于租赁合同而产生，属于债权的一种，同时具有物权的特征。但是在现实的住房租赁关系中，由于房东仍对房屋享有所有权，在符合法定或约定条件下可对房屋进行处置等行为，所以租客的租赁权在实际生活中仍然会受到一些影响，特别是有的房东会不时进入出租屋，打扰租客的生活。
以往，生活在出租屋中的中国人很难过上一种“体面的生活”，这也是许多人拼了命也要拥有自己的房子的一个重要原因。
然而，在许多国家，“一家人一直租房住”其实是一个有相当高的可行性的选择，因为住在出租屋中同样也可以过上美好生活。典型的发达国家，包括美国、日本、法国、英国等，租房率都在百分之三十以上，比较高的德国，甚至达到了一半左右。
在中国，深圳等一线城市的租房率也相当高。有机构预测，未来中国“租房住”的人将会达到2.6亿以上。
因此明确租客的隐私权和安宁权受法律保护有重要意义。
有更加直接的影响的是，规定租客可以通过租房合同备案享受当地公共服务，即凭备案合同可办理居住证、公积金提取、积分落户、子女义务教育入学、社会救助、失业保障，等等。这也就是通常所说的“租购同权”。
通过《住房租赁条例》这样的行政法规，来对“租购同权”做出明确规定，是从理念走向制度实践的关键一步。而且在此基础上，户籍制度、社会福利制度的变革都有了想象空间。
当然，要实现“租购同权”并非轻而易举之事。即便不考虑财政负担能力和不同群体的利益博弈等因素，最表面化的一个问题就很难马上给出答案：在目前的体制下，户籍、社保缴费年限、房产证等，在特定条件下都会成为人们享受公共服务的先决条件，现在又多了租房合同备案这一项，它们之间的关系如何？
无论如何，当前一线城市首次买房年龄已经达到了36.9岁，新一线城市、二线城市也都达到了35岁左右，许多人租房住（甚至长租，即在出租屋中完成结婚、生儿育女、让下一代接受教育……）已经成了一种事实或必然趋势，“租购同权”这种诉求只会越来越强。
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